Ko ima pravo, kako se podnosi zahtev i koliko košta (2026)
Konverzija zemljišta, tačnije pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine, čest je korak pre gradnje ili prodaje. Iako bi po Zakonu o građenju ovo trebalo da sprovede Republički geodetski zavod po službenoj dužnosti, u praksi je neophodno da zainteresovano lice podnese zahtev. U nastavku objašnjavam ko ima pravo, kako se podnosi i koliko košta.
Zašto se radi konverzija zemljišta
Najvažniji razlozi za konverziju su:
- Zbog građevinske dozvole – ne može se dobiti dozvola za gradnju sa pravom korišćenja na zemljištu.
- Zbog prometa – ne može se prometovati pravo korišćenja na zemljištu bez zakonito izgrađenih objekata. Neizgrađeno zemljište ili zemljište sa nelegalnim objektima ne možete prodati.
Ko ima pravo na konverziju bez naknade
- Lica upisana kao vlasnici objekta/objekata na toj parceli.
- Lica upisana kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu.
- Vlasnici objekata izgrađenih na građevinskom zemljištu u javnoj svojini.
- Zakupci na građevinskom zemljištu u javnoj svojini sa ugovorom o zakupu radi izgradnje na najmanje 50 godina (i zakupci bez naknade).
Postupak se sprovodi po zahtevu lica u čiju se korist pravo svojine upisuje.
Šta sa teretima na zemljištu
Ako su na objektu postojali tereti i određena prava, posle okončanja konverzije parcela zajedno sa objektima postaje jedinstveni predmet svojine. Zato se sva postojeća prava i tereti sa objekta, od trenutka upisa prava svojine, prenose i na parcelu.
Kako se podnosi zahtev i koliko košta
Novim zakonom od 4. novembra 2023. godine, svi zahtevi katastru (pa i za konverziju) šalju se isključivo digitalno, preko advokata. Advokatska tarifa za podnošenje zahteva u katastar je 24.750 dinara, bez obzira da li je reč o jednostavnoj dopuni podataka ili komplikovanijoj dokumentaciji.
Često postavljana pitanja
Ko ima pravo na konverziju zemljišta bez naknade?
Vlasnici objekata na parceli, nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu i određeni zakupci na zemljištu u javnoj svojini.
Kako se podnosi zahtev za konverziju?
Od novembra 2023. isključivo digitalno, preko advokata. Nije više moguće podnošenje direktno na šalteru katastra.
Koliko košta konverzija zemljišta?
Advokatska tarifa za podnošenje zahteva u katastar je 24.750 dinara.
Šta biva sa teretima posle konverzije?
Tereti i prava sa objekta prenose se i na parcelu, jer ona zajedno sa objektima postaje jedinstveni predmet svojine.
Povezane teme
Pre podnošenja proverite stanje kroz list nepokretnosti, a posle podnošenja pratite status predmeta u katastru.
Koliko traje konverzija zemljišta?
Realno očekivanje: od nekoliko meseci do više godina. Konverzija bez naknade, koju služba katastra sprovodi po zahtevu, po pravilu ide brže, dok postupak uz naknadu ume znatno da se otegne.
Na trajanje najviše utiču:
- vrsta postupka: bez naknade (upis prava svojine preko katastra) ili uz naknadu (poseban postupak sa utvrđivanjem naknade),
- procena tržišne vrednosti zemljišta i eventualni prigovori na procenu,
- kompletnost dokumentacije: svaki poziv za dopunu vraća predmet na početak reda,
- opterećenost nadležne službe u konkretnoj opštini.
Dobra vest je da tok svog zahteva ne morate da proveravate na šalteru. Kada predmet dobije broj, njegovo kretanje pratite online, a kako se to tačno radi objasnili smo u vodiču o statusu predmeta u katastru. Ako predmet predugo stoji u istoj fazi, reagujte primedbom ili pozivom nadležnoj službi.
Kolika je cena konverzije zemljišta?
Za veliki broj vlasnika objekata konverzija je bez naknade: plaćaju se samo administrativne takse i eventualni prateći troškovi. Naknada se plaća samo u slučajevima predviđenim posebnim zakonom, i tada se utvrđuje prema tržišnoj vrednosti zemljišta.
- Naknada: osnov je tržišna vrednost zemljišta, koju nadležni organ utvrđuje na osnovu procene.
- Popust za jednokratno plaćanje: propisano je umanjenje od oko 30% ako se ceo iznos plati odjednom.
- Plaćanje na rate: naknada se može platiti u 60 jednakih mesečnih rata.
- Prateći troškovi: takse, geodetski elaborati ako su potrebni, procena vrednosti, po potrebi advokat.
Propisi o konverziji menjani su više puta poslednjih godina, a krug lica koja plaćaju naknadu i način obračuna razlikuju se od slučaja do slučaja. Pre podnošenja zahteva proverite važeći zakon i raspitajte se u nadležnoj službi ili kod pravnika koliko bi postupak koštao baš u vašoj situaciji.
Kod ovako komplikovanih predmeta najviše se vidi razlika između agencije koja samo oglašava i one koja vodi ceo postupak. Ako vam predstoji prodaja, korisno je uporediti ponude: kako izabrati agenciju za prodaju nekretnine u Beogradu.