Prednosti, mane i kako odabrati pravu agenciju, iz ugla prodavca i iz ugla kupca
Ovo pitanje je svakako prvo koje će vam prolaziti kroz glavu kada uđete u proces prodaje ili kupovine nekretnine. Agencija za nekretnine može vam u velikoj meri olakšati posao oko stana, kuće ili lokala. Ako pitate ljude koji su skoro prodali svoju nekretninu koja je najbolja agencija, svako će reći „naša / ovaj moj koji mi je prodao“ i još mnogo sličnih odgovora.
Odgovor se razlikuje u zavisnosti od toga sa koje strane stola sedite, pa sam u ovom tekstu razdvojio dve situacije: šta agencija znači prodavcu, a šta kupcu. Pre nego što potpišete ugovor o posredovanju, u oba slučaja se raspitajte koje su sve njihove obaveze, a koje vaše. Na primer: kada se plaća agencijska provizija i da li oni prave predlog predugovora ili ugovora o kupoprodaji sa drugom stranom, odnosno da li je to uključeno u proviziju.
Svaka agencija i agent imaju svoj broj licence, koji uvek možete proveriti u registru posrednika u prometu nepokretnosti za celu Srbiju.
Iz ugla prodavca
Koje su prednosti angažovanja agencije za nekretnine?
- Ako prodajete nekretninu u kojoj ne živite, dovoljno je dati ključ agenciji i ona sama vrši prezentaciju stana potencijalnim kupcima.
- Pomoć prilikom sastavljanja ugovora.
- Poznavanje lokalnog tržišta.
- Realna procena vrednosti nekretnine.
- Vode pregovore sa kupcima u skladu sa vašim instrukcijama.
- Ušteda vremena.
Koje su mane angažovanja agencije za nekretnine?
Mnoge agencije žele da naplate proviziju prilikom potpisivanja predugovora o kupoprodaji. Zašto po meni ova praksa nije fer? U vremenu kada se dobar deo kupovina realizuje stambenim kreditima, ponekad se desi da banka ne odobri kredit kupcu nakon potpisanog predugovora, pa prodaja propadne. U tom slučaju biste ostali bez novca, a niste prodali stan.
Drugi razlog: u interesu svakog kupca je da prođe što jeftinije, pa vaša nekretnina može da ga odbije samo zato što je oglašava agencija koja traži proviziju i od kupca. Ovo je izrazito karakteristično za kupce sa ograničenim budžetom. Ukoliko dve agencije ne sarađuju, ostali biste bez kupca. Često se dešava da agencija koja ima kupca ne želi da ponudi vaš stan zato što ga prodaje konkurentska agencija. Rešenje bi bilo da imate i svoj oglas, preko koga bi vas kupci mogli direktno kontaktirati.
Kako odabrati pravu agenciju za nekretnine?
Najbitnije je pronaći agenciju koja se specijalizovala za nekretninu vašeg tipa i u tom cenovnom rangu. Zašto? Uzmimo prost primer: agent koji godinama prodaje nekretnine u Mirijevu nije dobar izbor ako prodajete stan u Beogradu na vodi, i obrnuto. Njegova baza kupaca svodi se na ljude koji traže nekretninu u određenom kraju i cenovnom rangu, i svi ga poznaju kao nekoga ko je dobar baš za taj deo grada.
Iz ugla kupca
Ako razmišljate o kupovini novog doma, možda se pitate da li vam je agent uopšte potreban. Danas ima puno resursa za kupce, od raznih sajtova do blogova. Ali agent poseduje nešto što kupac nema, a posebno onaj ko kupuje prvi put: iskustvo iz većeg broja transakcija. Agent radi kao zastupnik u vaše ime i, u većini slučajeva, postiže bolju ponudu nego što biste postigli sami.
Lokalna ekspertiza
Najbitnije je pronaći agenta koji se specijalizovao za nekretnine u naselju kakvo tražite. Takvi agenti imaju informacije iz prve ruke o tržištu. Znaju koje su zgrade u naselju bolje, zašto su cene više ili niže u odnosu na susedno naselje i koje je prosečno vreme za koje se prodaju stanovi u tom kraju. Odgovore na ovakva pitanja teško ćete naći na portalima.
Lakši pristup nekretnini
Većina prodavaca, zbog obaveza ili daljine, rado prepušta agentu ključeve kako bi pokazao nekretninu. Kada kupujete nekretninu u kojoj prodavac i dalje živi, posetu morate da prilagodite njemu, što zakazivanje i razgledanje čini dugotrajnim.
Veze koje kupac nema
Dobar agent ima dobre veze. Ako ne možete da nađete ono što vam odgovara, agent osluškuje vaše potrebe i pita kolege. Uz dobru povezanost sa drugim agentima, šanse da nađete dom kakav tražite znatno rastu. Kada je potrebno, iskusan agent će imati i preporuke za majstore, vodoinstalatere, izvođače radova i arhitekte, za bilo koju uslugu koja vam zatreba da osvežite novi dom.
Pomoć oko papirologije
Kupovina nekretnine je emotivan proces. Za mnoge je to najveća transakcija u životu i često se odvija tokom drugih velikih promena, poput proširenja porodice ili preseljenja posla. Kupovina uz agenta je jednostavnija, jer oni vode brigu o „čistim“ papirima i o sastavljanju kupoprodajnog ugovora. Ako vas zanima koliko košta overa kupoprodajnog ugovora kod notara, pogledajte poseban tekst.
Može li kupac da izbegne proviziju?
Može, jer ne naplaćuju sve agencije proviziju kupcu. Ima onih kod kojih celu uslugu plaća prodavac, pa kupac ne izdvaja ništa. City Expert radi po tom modelu. Kod ostalih se provizija za kupca kreće u širokom rasponu, pa je to pitanje koje vredi postaviti na prvom razgovoru, pre nego što uopšte krenete u obilaske.
Zaključak
Ako prodajete, a imate vremena, probajte prodaju na oba fronta, samostalno i preko agencije. To iziskuje dodatni trud, ali ako biste uspeli da prodate sami, uštedeli biste agencijsku proviziju koja u proseku iznosi 2% za prodavca. Na primer, ako je vrednost vašeg stana 90.000 evra, ušteda iznosi 1.800 evra, a složićete se da ta cifra nije mala.
Ako kupujete, najveća korist od agenta je pristup ponudi koja nije uvek na portalima i neko ko pregovara umesto vas. U oba slučaja, pre nego što se odlučite, proverite recenzije agencije na Google-u. Tamo se najbrže vidi kako se ponašaju kada nešto zaškripi.
Ako razmišljate kome da poverite posao, kolega je podelio lično iskustvo i pregled najboljih agencija za nekretnine u Beogradu.