Šta je predugovor, šta mora da sadrži i koje greške mogu skupo da vas koštaju
Predugovor je trenutak kada kupoprodaja stana prestaje da bude priča i postaje obaveza. Kupac je pronašao nekretninu, prodavac je rekao da, ali do isplate i upisa ima još koraka. Predugovor je dokument koji u međuvremenu štiti i jednu i drugu stranu. U ovom tekstu objašnjavam šta predugovor mora da sadrži, kako izgleda i gde ljudi najčešće greše.
Šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Predugovor je ugovor kojim se obe strane obavezuju da kasnije zaključe glavni (definitivni) ugovor o kupoprodaji. Njegova svrha je da fiksira dogovor dok se ne steknu uslovi za konačnu prodaju, najčešće dok kupac ne obezbedi sredstva ili stambeni kredit, a prodavac ne pripremi dokumentaciju. Predugovor se zaključuje u istoj formi kao i glavni ugovor: u pisanom obliku i uz overu kod javnog beležnika.
Šta predugovor mora da sadrži
Da bi predugovor bio jasan i izvršiv, treba da sadrži sve bitne elemente budućeg glavnog ugovora:
- Ugovorne strane (prodavac i kupac sa ličnim podacima)
- Tačan opis nekretnine (adresa, površina, broj parcele i list nepokretnosti, katastarska opština)
- Kupoprodajnu cenu i valutu
- Iznos kapare i način na koji se uračunava u cenu
- Dinamiku i način plaćanja ostatka cene
- Rok za zaključenje glavnog ugovora
- Obaveze prodavca (da je nekretnina bez tereta i hipoteka)
Kapara: najvažniji i najrizičniji deo
Kapara je iznos koji kupac daje prodavcu kao potvrdu ozbiljnosti. Uračunava se u kupoprodajnu cenu, ali ima i zaštitnu ulogu. Pravilo iz člana 80 Zakona o obligacionim odnosima je jasno: ako od ugovora odustane kupac, gubi kaparu. Ako odustane prodavac, vraća dvostruki iznos. Zato iznos kapare treba pažljivo odrediti, jer je to suma koju realno rizikujete ako dogovor propadne.
Kako izgleda predugovor
Predugovor je obično dokument od jedne do dve strane, podeljen na članove. Na vrhu se navode ugovorne strane, zatim član sa opisom nekretnine, član o ceni, član o kapari, dinamika plaćanja, rok za glavni ugovor i završne odredbe sa mestom za potpise. Na kraju ovog teksta možete besplatno preuzeti gotov obrazac predugovora u PDF formatu, koji samo odštampate i popunite.
Predugovor i glavni ugovor: koja je razlika
Predugovor obavezuje strane da zaključe glavni ugovor, ali sam po sebi ne prenosi vlasništvo. Tek glavni ugovor o kupoprodaji, overen kod javnog beležnika, jeste osnov za upis novog vlasnika u katastar. Više o tom koraku pisali smo u tekstu o overi kupoprodajnog ugovora kod notara, a o porezu koji sledi u tekstu o porezu na prenos apsolutnih prava.
Najčešće greške
- Predugovor bez overe kod javnog beležnika
- Neprecizan opis nekretnine (bez broja parcele i lista nepokretnosti)
- Kapara data bez pisanog traga
- Nedefinisan rok za zaključenje glavnog ugovora
- Propust da se proveri da li je nekretnina bez tereta i hipoteke
Sve teme iz oblasti prometa nepokretnosti možete pronaći na stranici Kupoprodaja i ugovori.
Često postavljana pitanja
Da li je predugovor o kupoprodaji obavezan?
Nije zakonska obaveza, ali se preporučuje kada se kupoprodaja ne završava odmah, na primer kada kupac čeka kredit. Predugovor obavezuje obe strane da zaključe glavni ugovor pod dogovorenim uslovima.
Da li predugovor mora da se overi kod notara?
Predugovor o prometu nepokretnosti se zaključuje u istoj formi kao i glavni ugovor, dakle u pisanoj formi i sa overom kod javnog beležnika da bi bio u potpunosti punovažan i izvršiv.
Šta se dešava sa kaparom ako kupac odustane?
Ako od ugovora odustane kupac, gubi pravo na povraćaj kapare. Ako odustane prodavac, dužan je da kupcu vrati dvostruki iznos primljene kapare (član 80 Zakona o obligacionim odnosima).
Koliko traje predugovor?
Predugovor važi do roka koji su strane odredile za zaključenje glavnog ugovora. Ako rok nije određen, glavni ugovor se može tražiti u zakonskim rokovima predviđenim za predugovor.
Preuzmite besplatan obrazac predugovora
Popunite kratku formu i odmah preuzmite PDF obrazac koji možete da odštampate i popunite.