Tražite vlasnički list, a na šalteru vam kažu da takav dokument više ne postoji? Niste pogrešili instituciju: dokument postoji i dalje, samo se već godinama zvanično zove drugačije.
Vlasnički list je stari, narodni naziv koji se zadržao iz vremena zemljišnih knjiga. Danas se taj dokument zove list nepokretnosti i izdaje ga katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ). U ovom vodiču objašnjavamo šta list nepokretnosti tačno sadrži, šta znače njegovi delovi (A, B, V i G list), gde se vadi u 2026. godini i koliko to okvirno košta.
Šta je vlasnički list i kako se danas zove?
Vlasnički list je zastareli naziv za javnu ispravu kojom se dokazuje ko je vlasnik nepokretnosti. Danas se taj dokument zvanično zove list nepokretnosti, tačnije izvod iz lista nepokretnosti, i predstavlja izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti koju vodi Republički geodetski zavod.
Odakle zabuna u nazivima? U Srbiji su decenijama postojale dve paralelne evidencije: zemljišne knjige (koje su vodili sudovi) i katastar zemljišta. Iz zemljišnih knjiga se vadio „vlasnički list“, a stariji ljudi često pominju i tapiju. Prelaskom na jedinstvenu evidenciju, katastar nepokretnosti, sve te isprave zamenio je jedan dokument: list nepokretnosti. On danas objedinjuje podatke o parceli, objektu, posebnim delovima objekta (stanovima, lokalima, garažama), vlasnicima i teretima.
Praktična posledica: kada vam banka, advokat, sud ili kupac traži „vlasnički list“, slobodno vadite list nepokretnosti. To je isti dokument, samo pod važećim imenom. Detaljno o tome kako do njega dođete besplatno pisali smo u vodiču list nepokretnosti besplatno u svakom trenutku.
Kako izgleda list nepokretnosti i šta znače A, B, V i G list?
List nepokretnosti je podeljen na četiri dela, koji se tradicionalno zovu A list, B list, V list i G list. Svaki deo odgovara na jedno pitanje: šta je nepokretnost, čije je zemljište, čiji su objekti na njemu i da li postoje tereti.
| Deo | Šta sadrži | Na šta pazite |
|---|---|---|
| A list | Podaci o zemljištu: broj katastarske parcele, katastarska opština, površina, način korišćenja (njiva, gradsko građevinsko zemljište i slično) | Da li se broj parcele i površina slažu sa ugovorom i stvarnim stanjem |
| B list | Nosilac prava na zemljištu: ime i podaci vlasnika ili držaoca, oblik svojine, veličina udela | Da li je upisan baš prodavac i da li je udeo 1/1 ili samo deo |
| V list | Objekti na parceli i posebni delovi: zgrada i njen pravni status, zatim stanovi, lokali i garaže sa svojim vlasnicima | Pravni status objekta (da li je izgrađen sa odobrenjem) i ko je upisan na posebnom delu |
| G list | Tereti i ograničenja: hipoteke, zabeležbe spora, zabrane otuđenja i druge zabeležbe | Idealno je da bude prazan; svaki upis ovde zahteva dodatnu proveru |
V list se u praksi često deli na dva dela: prvi prikazuje sam objekat (zgradu), a drugi posebne delove objekta, dakle konkretan stan, poslovni prostor ili garažno mesto sa podacima o vlasniku odnosno vlasnici. Kod stana u zgradi vas zato najviše zanimaju V list (da li je prodavac upisan baš na tom stanu) i G list (da li na stanu postoji hipoteka ili zabeležba).
Gde se vadi vlasnički list u 2026?
List nepokretnosti se u 2026. godini vadi na nekoliko načina: besplatnim uvidom online, elektronski preko portala eUprava i sistema eŠalter, ili kao overeni izvod u službi za katastar, kod javnog beležnika, u geodetskoj organizaciji ili kod posrednika u prometu nepokretnosti. Koji način birate zavisi od toga da li vam dokument treba samo informativno ili sa pravnom snagom.
- Besplatan uvid online (eKatastar). Na javnom pristupu portala eKatastar (katastar.rgz.gov.rs) svako može besplatno da pretraži nepokretnost po broju parcele ili po adresi i vidi podatke o vlasništvu i teretima. Ovaj uvid je informativan i nema snagu javne isprave, ali je za prvu proveru sasvim dovoljan.
- Portal eUprava i eŠalter. Preko eUprave pristupate uslugama RGZ, a uz prijavu elektronskim identitetom ili kvalifikovanim sertifikatom pojedini zahtevi ka katastru mogu se podneti elektronski. Koje su usluge trenutno dostupne online proverite na samom portalu, jer se ponuda menja.
- Služba za katastar nepokretnosti. Klasičan put: podnesete zahtev nadležnoj službi RGZ za opštinu na kojoj se nepokretnost nalazi, platite propisane takse (za zahtev i za izdavanje podataka) i dobijete overeni izvod iz lista nepokretnosti.
- Javni beležnik, geodetska organizacija ili posrednik. Od jula 2020. godine, po posebnoj uredbi, overeni izvod iz lista nepokretnosti mogu preko sistema e-šalter da izdaju javni beležnici i licencirane geodetske organizacije, a po istoj uredbi i posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti. Naknada je ograničena na najviše 540 dinara po izvodu, dok se izvod u elektronskoj formi izdaje bez naknade. Ovo je zgodno i zato što notar podatke iz katastra ionako pribavlja po službenoj dužnosti prilikom overe kupoprodajnog ugovora.
Za brzu proveru pre bilo kakve odluke počnite od besplatnog uvida. Overeni primerak vadite tek kada vam ga konkretna institucija zatraži, jer se plaća i prikazuje stanje na dan izdavanja.
Koliko košta izdavanje lista nepokretnosti?
Sam uvid u podatke je besplatan, a overeni izvod se plaća: u službi za katastar plaćate taksu za zahtev i taksu za izdavanje podataka, ukupno orijentaciono oko hiljadu do hiljadu i po dinara po listu nepokretnosti, dok je kod javnog beležnika, geodetske organizacije ili posrednika naknada uredbom ograničena na najviše 540 dinara po izvodu. Svi iznosi su orijentacioni i podložni usklađivanju.
| Način | Pravna snaga | Okvirni trošak |
|---|---|---|
| Javni uvid eKatastar | Informativno, bez pravne snage | Besplatno |
| Izvod u elektronskoj formi (preko e-šaltera, izdaje beležnik ili geodetska organizacija) | Elektronska isprava | Bez naknade, prema važećoj uredbi |
| Overeni izvod u službi za katastar | Javna isprava | Taksa za zahtev plus taksa za izdavanje podataka, orijentaciono ukupno oko 1.000 do 1.500 dinara po listu nepokretnosti |
| Overeni izvod kod beležnika, geodetske organizacije ili posrednika | Javna isprava | Naknada najviše 540 dinara po izvodu (orijentaciono, prema važećoj uredbi) |
Važna napomena: svi iznosi su orijentacioni, prema propisima dostupnim u trenutku pisanja. Takse i naknade se povremeno usklađuju, a konačan iznos zavisi i od broja nepokretnosti odnosno obima lista (na primer, stan i garaža se mogu voditi u odvojenim listovima, pa se izvodi plaćaju odvojeno). Pre plaćanja proverite važeću tarifu na zvaničnom sajtu Republičkog geodetskog zavoda ili direktno na šalteru odnosno kod beležnika.
Da li vam treba vlasnički list za prodaju ili kupovinu stana?
Da, list nepokretnosti je prvi dokument koji se proverava u svakoj kupoprodaji. Prodavcu služi da dokaže da je upisani vlasnik, a kupcu da proveri da li na stanu postoje hipoteke, zabeležbe ili suvlasnici o kojima niko nije pričao.
Dobra vest za prodavce: prilikom overe ugovora javni beležnik po službenoj dužnosti pribavlja ažuran izvod iz lista nepokretnosti preko e-šaltera, tako da na sam čin overe ne morate donositi papirni primerak. O troškovima tog dela posla pisali smo u tekstu o overi kupoprodajnog ugovora kod notara. Ipak, u praksi se izvod vadi i ranije: kupac ili njegova banka žele da vide stanje pre kapare, a banke za stambeni kredit po pravilu traže noviji izvod, pa tačan zahtev proverite sa svojom bankom.
Ako prodaju vodite preko posrednika, uredan list nepokretnosti je prvo što će agent proveriti pre oglašavanja, a u našem pregledu najboljih agencija za nekretnine u Beogradu videćete da ozbiljne agencije upravo na toj proveri i insistiraju.
Za kupce važi jednostavno pravilo: nikada ne dajte kaparu dok sami ne pogledate list nepokretnosti, makar kroz besplatan uvid. Ako stan uopšte nije upisan u katastar, to nije nužno kraj priče, ali jeste ozbiljno pitanje: procedura i troškovi upisa objašnjeni su u vodiču o uknjižbi stana.
Na šta da obratite pažnju kada čitate list nepokretnosti?
Najvažnije su četiri provere: ko je upisan kao vlasnik, koliki mu je udeo, kakav je pravni status objekta i da li u G listu postoje tereti. Evo praktične liste za čitanje dokumenta:
- Vlasnik i udeo. Ime u B listu (za zemljište) odnosno V listu (za stan ili lokal) mora da se poklapa sa ličnim podacima prodavca. Ako je udeo manji od 1/1, u prodaji moraju učestvovati svi suvlasnici i suvlasnice.
- Pravni status objekta. U V listu proverite da li uz objekat stoji da je izgrađen sa građevinskom i upotrebnom dozvolom ili postoji zabeležba da je građen bez odobrenja. To direktno utiče na kreditiranje i na vrednost nekretnine.
- Tereti u G listu. Hipoteka ne mora da spreči prodaju, ali mora biti jasno regulisano kako se isplaćuje i briše. Zabeležba spora ili zabrana otuđenja su znak da posao zaustavite dok se stvar ne raščisti sa pravnikom.
- Datum stanja. Izvod prikazuje stanje na dan izdavanja. Ako je od izdavanja prošlo više meseci, tražite noviji ili ponovite besplatan uvid neposredno pre potpisivanja.
- Poklapanje sa stvarnim stanjem. Površina, sprat i namena iz lista treba da odgovaraju onome što ste videli na terenu. Odstupanja nisu retka i rešavaju se pre, a ne posle kupoprodaje.
Ako bilo šta od navedenog ne izgleda čisto, ne oslanjajte se na usmena objašnjenja. Proverite dokumentaciju sa advokatom ili javnim beležnikom pre nego što potpišete predugovor i date novac.
Često postavljana pitanja
Da li su vlasnički list i list nepokretnosti isti dokument?
Da. Vlasnički list je stari naziv iz vremena zemljišnih knjiga, a danas se ista isprava zove list nepokretnosti, odnosno izvod iz lista nepokretnosti, i izdaje se iz katastra nepokretnosti koji vodi RGZ.
Da li je uvid u list nepokretnosti besplatan?
Da, informativni uvid je besplatan i dostupan svima preko javnog pristupa portala eKatastar, pretragom po adresi ili broju parcele. Plaća se samo overeni izvod sa pravnom snagom javne isprave.
Koliko dugo važi list nepokretnosti?
Zakonski rok važenja ne postoji: izvod prikazuje stanje u katastru na dan izdavanja. U praksi banke i druge institucije obično traže noviji izvod, pa konkretan zahtev proverite sa institucijom kojoj dokument predajete.
Da li notar može da izda list nepokretnosti?
Da. Javni beležnici, licencirane geodetske organizacije i posrednici u prometu nepokretnosti mogu preko sistema e-šalter da izdaju overeni izvod iz lista nepokretnosti, uz naknadu koja je uredbom ograničena na najviše 540 dinara po izvodu (orijentaciono). Prilikom overe kupoprodajnog ugovora beležnik ažuran izvod pribavlja po službenoj dužnosti.
Šta ako stan nije upisan u katastar nepokretnosti?
Za neuknjižen stan ne postoji list nepokretnosti na kome je on prikazan kao poseban deo, pa se vlasništvo dokazuje lancem ugovora, što je rizičnije i komplikuje kreditnu kupovinu. Rešenje je pokretanje postupka uknjižbe pre prodaje.
Šta znači zabeležba u listu nepokretnosti?
Zabeležba je upis u G listu kojim se javno evidentira neka činjenica važna za nepokretnost, na primer spor pred sudom, zabrana otuđenja ili status objekta. Svaka zabeležba je signal da pre kupovine potražite savet pravnika.